如何摆脱家庭财务的“亚健康”之债务篇

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导读:管理大师彼得杜拉克曾说,分期付款是上世纪60年代世界最伟大的社会创新,它造就了二次大战以后全球伟大的经济成长。  然而这个伟大的创新,却越来越让人爱恨交加。当它满足了人们过去无法完成的梦想的时候,它像是一个天使送来礼物,而当它疯狂舞蹈让人眼花缭乱,终于使得
管理大师彼得杜拉克曾说,分期付款是上世纪60年代世界最伟大的社会创新,它造就了二次大战以后全球伟大的经济成长。
  然而这个伟大的创新,却越来越让人爱恨交加。当它满足了人们过去无法完成的梦想的时候,它像是一个天使送来礼物,而当它疯狂舞蹈让人眼花缭乱,终于使得人们打乱生活节奏进入“还债”怪圈,它又更象是魔鬼将人拉入深渊。
  问题的关键,还在于你如何运用负债,如何最佳地管理负债。
  症状之一:月供过高沦为“房奴”
  老严的一切都让人羡慕——名牌大学毕业、著名外企工作,踌躇满志春风得意。其新婚太太同样毕业于沪上一所名牌大学,目前是上海一家汽车公司的公关经理。两人的月收入都在6000元左右,然而因为结婚,因为买房,两个意气风发的年轻人不得不过起了“房奴”的日子。
  “所谓房奴,就是每月挣钱的70%都砸在了房子上,不敢出去旅游,不敢去好的餐厅吃饭,更别提买车等系列奢侈消费了。”老严有些自嘲。可是怪谁呢,谁让自己一赌气买下那么大的房子呢!
  2005年底,联洋社区,140平方米,老严以160万元的总价买下了这套三室一厅的全装修,“我老婆说了,一步到位,两房太小了。”老严咬咬牙,问亲朋好友借了10万元,再问父母借10万元,总共首付两成32万元,贷款128万元。每月还款7000元。“这是我和老婆每月能还款的极限了。”
  月收入的70%左右要拿去归还房贷,每年少有的积蓄以及年终奖还要用来还亲朋好友的借款,半年多来这一切让老严夫妇不堪重负。他和太太每天挤地铁上下班,很少舍得打车,每天赶回来做饭,妻子甚至更换了自己过去常用的化妆品品牌,买衣服常常去找打折款,以节省资金快点还债,然而纵使如此,每月日子仍然有些紧巴巴。
  从财务分析的角度,因为买房的巨大压力,老严的家庭资产负债表已经有两个明显的缺陷:一是负债过高,资金偿还能力显得不足;二是固定资产占比过大,流动资金严重不足。
  这种状况,如果一切都如他们所愿地发展下去,随着收入提高会有所缓解。然而由于家庭财务的“弦”已经绷得很紧,收入支出勉强达到平衡,因此一旦有些家庭突发事件,比如两人中的一人失业,短期内又无法找到合适的工作,家庭就会毫无防备地陷入麻烦,并有可能引发财务危机。
  遗憾的是,既然已经当了“房奴”,老严要想摆脱却也并不容易。如果选择换套小房子,如今对于二手房买卖的种种政策限制,会让他凭空多一笔交易成本。当然,老严可以选择将自己的房子出租,如今这套房子的月租金在7000元左右,而在同样区域地段租套两室一厅的房子只需要3000元,多余的资金可以缓解一些收入压力。这种做法更为可行,反正买的也是全装修房,现在先租房,等有实际需求的时候自己再好好装修住进去。
  处方:
  不止是老严,在我们身边,住房按揭贷款总量在100万元以上的客户随手可见,而他们每年10万左右的家庭收入,已经显示出了还款能力不足的风险,特别是在央行不断加息的背景下,今后的还款压力还会更大。
  租房还是买房这个问题我们已经讨论了很久,而在房价调控的大形势下,租房越来越被证明是一种更合理的住房消费方式。新婚未立业或者刚刚立业的年轻人,即使要买房,也可以先买小户型过度,不必非得超出自己能力“一步到位”,盲目买大的或者好地段的房子。冯仑曾经说过的一句话最为形象,“你让大学才毕业的年轻人就去买房,这无异于让幼儿园的小男孩找媳妇儿”。
  那么,房贷占收入的比例为多少方是上限?银监会2004年曾经公布了一个《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》,其中规定,单笔房贷的月支出须控制在收入的50%以下,于是我们可以把贷款额不超过收入的五成认为是一种“度”。如果超过了这个“度”,我们就不认为这是个积极的理财行为,而是有风险的理财行为了
  当然,月还款与收入的比例要计算全面。月还款额不止包括了你房贷的支出,最好也将你车贷以及其它贷款的支出计算在内,得出的数值才值得参考。比如老严的例子,就不应只把每月7000元当作自己的还款支出,其实,亲朋好友的借款,尽管可能不算利息,却总是需要偿还的,如此一来,还款支出就大大超过实际还款能力了。
  而有些“房奴”还是可以进行财务调整以缓解眼前压力的。如一是更改还款方式。如原来的等额本金无法承担,可以改为等额本息的还款方式,或者采用月公积金冲还贷方式减轻月供的压力;二是延长还款时间,把原来10年修改为20年等等,都可以减轻还款压力。三是想办法提高收入,使还款占月收入的比重降低。
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